Aile Konutu Nedir?

Aile Konutu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ile hukuk sistemimize girmiş bir kavramdır. Medeni Kanunda herhangi bir tanımlama yapılmasa da, Kanun maddesinin gerekçesinde; “Aile konutu eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alan” olarak bir tanımlamada bulunulmuştur.

Aile Konutunun Şartları Nelerdir?

Aile konutundan bahsedilebilmesi için, eşler arasında geçerli bir evlilik birliğinin kurulmuş olması gerekmektedir. Evlilik birliği ise resmi nikah olarak adlandırılan, resmi şekil şartı sonucu evlenme işleminin yapılması ile mümkün olmaktadır. Bu nedenle yasal evlilik ilişkisine dayanmayan evlilik benzeri ilişkiler, Kanunun aradığı şartlar çerçevesinde oluşmuş resmi bir evlilik birliği bulunmadığından, kullanılan ortak konut, aile konutu olarak sayılmayacaktır. Bir konutun aile konutu olduğundan söz edilebilmesi için bir diğer şart ise, konutun eşlerce sürekli olarak aile yaşamının merkezi haline getirilerek, aileye özgülenmiş olması ve bu özgülemenin sadece soyut niyet noktasında kalmayıp, dışarıdan bakıldığında üçüncü kişilerce de objektif olarak bilinebilir olması gerekmektedir.

Aile Konutu Şerhi Nedir?

Eşlerden her biri her türlü hukuki işlemi tek başına yapabilir. Ancak aile birliğinin getirdiği birtakım sorumluklar çerçevesinde eşlerin bu serbestisi bazı hallerde sınırlandırılmıştır. Kanunda ifade edilen bu sınırlandırmaların bir tanesi olarak “Aile Konutu” düzenlemesi yapılmıştır. Buna göre, aile yaşamı için son derece önemli olan ve “Aile Konutu Şerhi” verilen konut hakkında, mülkiyet hakkı sahibi olarak gözüken eşin birtakım hukuki işlemleri yapması, diğer eşin açık rızasını gerektirmektedir. Aile konutu şerhi ile aile konutu olarak özgülenen gayrimenkule ilişkin; mülkiyet hakkı, malik olmayan eşin açık rızası olmadıkça devredilemeyecek, konut üzerindeki haklar sınırlandırılamayacaktır. Yine, aile konutunun kira sözleşmesi kapsamında sağlanması durumunda, kira sözleşmesine taraf olmayan eşin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesi feshedilemeyecektir.

Aile Konutu Şerhinin tesis edilmesi durumunda, malik olmayan eşin açık rızası olmadan gayrimenkul devir işlemi yapılamayacaktır. Açık rıza alınmadan yapılan devir işlemi Mahkeme süreci ile birlikte iptal edilecektir. Tapuya şerhin verilmemesi durumunda ise, gayrimenkulü devralan kişinin kötüniyetli olduğu (konutun aile konutu olarak kullanıldığını bildiği) ispatlandığı takdirde, gayrimenkul devir işlemi iptal edilebilecektir. Kira sözleşmesi kapsamında aile konutu oluşumunda ise, kira sözleşmesinin tarafı haline gelen diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesi feshedilemeyecek olup kiralayan (gayrimenkul sahibi), kira sözleşmesini feshetmek istediğinde bu fesih bildirimini her iki eşe de ayrı ayrı yapması gerekecektir. Ayrıca kiralayana gönderilen “aile konutu bildirimi” ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelen diğer eş, kira sözleşmesinden eşi ile birlikte müteselsil sorumlu olacaktır. Buna göre kira borcu, ev aidatı gibi kira sözleşmesinden kaynaklı borçlardan sorumlu hale gelecektir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Tesis Edilir? Aile Konutu Şerhi Tesisini Kimler Talep Edebilir?

Aile Konutu Şerhi tesisi için, gayrimenkulün mülkiyet durumu önem arz etmektedir. Aile Konutu olarak özgülenecek gayrimenkul, eşlerden bir tanesinin mülkiyetinde ise; malik, malik olmayan eş veyahut eşlerin her ikisi ilgili tapu müdürlüğüne müracaatta bulunarak “Aile Konutu Şerhi” talebinde bulunabilecektir. Aile Konutu olarak özgülenecek gayrimenkul, eşlerin mülkiyetinde olmayıp, kira sözleşmesi kapsamında kullanılmakta ise, kira sözleşmesine taraf olmayan eşin, kiralayana (gayrimenkul sahibine) yapacağı bildirim ile sözleşmenin tarafı haline gelecektir.

Birden Fazla Konuta Aile Konutu Şerhi Verilebilir Mi?

Medeni Kanun’da aile konutu kavramına sayı olarak bir sınırlama getirilmemişse de, işin mahiyetinden, Kanun’un koruma amacından ve Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararlarından, aile konutunun tek bir konut olabileceği sonucu çıkmaktadır. Bu itibarla eşlerin ikinci evleri, yazlıkları gibi birden fazla olabilecek yaşamsal yerlere de Aile Konutu Şerhi verilmesi mümkün değildir.

Aile Konutu İle Alakalı Emsal Kararlar

“Aile konutunun, hak sahibi eş tarafından devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır (TMK m. 194). Bu rıza alınmadan konutla ilgili yapılan tasarruf işlemi geçersizdir.

Somut olayda, davacı davalı kadın dava konusu taşınmazın aile konutu olduğunu ve açık rızası alınmadan yapılan satış işleminin geçersiz olduğunu iddia etmiş, davalılar ise dava konusu taşınmazın aile konutu olmadığını ve satıştan davacı davalının haberdar olduğunu savunmuşlardır. Mahkemece tarafların boşanmaları sebebiyle konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, gerekçe belirtilmeksizin kadının tapu iptali ve tescil davasında yargılama giderlerinin davacı-davalı … üzerinde bırakılmasına ve davalı-davacı … yararına vekalet ücretine karar verilmiştir. Toplanan delillerden ve özellikle de tanık olarak dinlenen tarafların ortak çocuğu ….. ‘ın beyanlarından, taşınmazın tarafların fiilen ayrıldıkları tarihe kadar aile konutu olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. Tarafların en son olarak birlikte oturdukları konutun davaya konu edilen konut olması karşısında; dava konusu taşınmaz yönünden aile konutu olma şartları gerçekleşmiştir. Davalı-davacı eş Zaim’den dava konusu taşınmazı 31.03.2014 tarihli işlemle satın alan davalı davacı …’in yeğeni davalı …’in taşınmazın aile konutu olduğunu bilebilecek durumda olduğu ve satış işlemine davacı-davalı kadının açık rızasının bulunmadığı da dikkate alındığında, dava tarihi itibariyle davacı-davalı kadının dava açmakta haklı olduğunun kabulü gerekir.”

“Davacı, dava konusu taşınmazın aile konutu olduğunu, davalı eş tarafından kendisinin haberi ve izni olmadan üzerinde ipotek tesis edildiğini ileri sürerek, ipoteğin kaldırılmasını talep etmiş (TMK m. 194), mahkemece davanın kabulü ile dava konusu taşınmaz üzerine konulan ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiştir. Dava konusu taşınmazın tapuda “Bahçeli kargır ev” vasfıyla ve 1/2’er hisse oranıyla davalı eş ile dava dışı Süreyya Özdemir adına kayıtlı olduğu, icra dosyasında bulunan kıymet takdiri raporunda taşınmaz üzerinde iki katlı bir bina olduğu, her katın bağımsız bölüm olarak kullanılabilecek nitelikte olduğu belirtilmiştir. Dava aile konutu olarak kullanıldığı ileri sürülen taşınmaz üzerinde bulunan ipoteğin kaldırılmasına yönelik olduğuna göre, öncelikle aile konutu olarak kullanılan bölümün belirlenmesi gerekir. Bu durumda, mahkemece yapılacak iş; taşınmazın vasfının tapu kaydına bahçeli kargır ev olarak gözüktüğü hususu da nazara alınarak, dava konusu taşınmazda usulünce keşif yapılıp, ipotek tesis tarihinde ve halen tarafların aile konutu olarak kullandıkları bağımsız bölümün belirlenmesi, uzman bilirkişilerden “Aile konutu” olarak kullanılan bölümün kroki ve harita üzerinde işaretlenmesinin istenmesi, aile konutu olarak kullanılan bu bölümün değerinin belirlenip, bu bölümle ve davalı eşin hissesiyle sınırlı olacak şekilde ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, taşınmazın tamamına yönelik olarak ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesi doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.”

“Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, tapu kaydında aile konut şerhi bulunmayan taşınmaz üzerine konulan ipoteğin TMK’nın 194 ve 1023. maddeleri dikkate alındığında kaldırılıp kaldırılmayacağı noktasında toplanmaktadır.

Türk Medeni Kanunu’nun “Eşlerin hukuki işlemleri” başlıklı 193. maddesi: “Madde 193- Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.” şeklindedir. TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi Türk Medeni Kanunu felsefesi içinde kabul edilmişken, aynı Kanunun 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş, aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”

Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi konulmuş olmasa da eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, konutun aile konutu vasfı bulunduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, emredici niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir.
Eş söyleyişle aile konutunun maliki olan eş aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde tek başına aile konutunu bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir. TMK’nın 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “açık” olması gerekir. Nitekim bu ilkeler HGK’nın 15.04.2015 gün ve 2013/2-2056 E., 2015/1201 K.; 02.03.2016 gün ve 2015/2-53 E., 2016/211 K.; 24.05.2017 gün ve 2017/2-1604 E., 2017/967 K. sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir.

Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın aile konutu niteliği taşıdığı hususunda Özel Daire ve mahkeme arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Ne var ki, davalı … adına kayıtlı taşınmaza 05.07.2004 tarihinde davalı şirket aleyine ipotek tesis edildiği, bu işlem sırasında davalı şirket tarafından davacı eşin açık rızasının alınmadığı anlaşılmıştır. Bu durumda, TMK’nın 194/1. maddesi eşin açık rızasını aradığından, yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkânsızdır.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında tapu kütüğünde aile konutu şerhinin işlenmemiş olduğu durumlarda TMK’nın 1023. maddesinde yer alan düzenleme karşısında iyi niyetli üçüncü kişinin ayni hak kazanımının korunacağı, bu nedenle Özel Daire bozma kararının yerinde olduğu ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir. Bu itibarla, aile konutu niteliğinde olduğu hususunda duraksama bulunmayan taşınmaz için davacı kadının bilgi ve onayı dışında, TMK’nın 194/1. maddesine aykırı olarak ipotek tesis edilmesi nedeniyle yerel mahkemece ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından bu yöne ilişkin direnme kararı yerindedir.”

Sayfayı
Share on linkedin
Linkedin
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on email
Email
Share on telegram
Telegram

Av. Hanifi Bayrı

Avukat Hanifi Bayrı, kurumsal ve bireysel müvekkillerine gerekli akademik ve mesleki tecrübeye sahip dinamik yapıdaki kadrosu ile etkili avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir. Önleyici hukuk anlayışı doğrultusunda, hukuki uyuşmazlık ortaya çıkmadan önce kişisel ya da mesleki faaliyetlere ilişkin sözleşmelerin hazırlanması, müzakeresi ve uygulanması ile hukuki risk analizlerinin yapılması noktasında müvekkillerine danışmanlık hizmeti vermekte, bununla birlikte ortaya çıkan hukuki ihtilafların çözümünü noktasında da tüm kurum ve kuruluşlarda müvekkillerine avukatlık hizmeti sunmaktadır.

T: +902123436060 F: +902123436063 M: +905322707614 

Merkez Mah. Abide-i Hürriyet Cad. No: 154/6 34384 Şişli-İstanbul//Türkiye

Web sitemiz, Türkiye Barolar Birliği’nin reklam yasağı sınırlamaları ve mesleki kurallarına tabidir. www.hanifibayri.av.tr üzerinden yayın yapan web sitemiz sadece bilgi amaçlıdır. Yayınlanan bilgi ve belgeler hukuki tavsiye niteliğinde olmayıp avukat müvekkil ilişkisi kurmaya yönelik değildir. Ayrıntılı bilgi ve sorularınız için iletişim formunu kullanabilirsiniz.

Hukuki Bülten
Hukuki Yayınlar