Kira Sözleşmelerinin Covid-19 Pandemisi Yönünden Değerlendirilmesi

Kira Sözleşmelerinin Covid-19 Pandemisi Yönünden Değerlendirilmesi

Covid-19 pandemisinin Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak ilan edilmesi ile alınan tedbirler gözönüne alındığında bulaşıcı hastalığının mücbir sebep olarak nitelendirilmesi için şartlar oluştuğu açıktır.

Covid-19 pandemisinin kira sözleşmeleri açısından mücbir sebep teşkil edip etmediği tespit edilirken öncelikle somut kira sözleşmesinde mücbir sebep düzenlemesi bulunup bulunmadığına bakılmalıdır. Sözleşmede salgın hastalık halinin mücbir sebep olarak düzenlenmiş olması halinde söz konusu salgın, sözleşmeden doğan borçlar açısından mücbir sebep teşkil edecektir. Sözleşmede salgın hastalık halinin mücbir sebep olarak kabul edildiği bir düzenleme yoksa somut olay şartları dikkate alınarak mücbir sebep halinin uygulanabilirliğinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Örneğin kamu kararıyla zorunlu olarak kapatılan bir kapalı çocuk oyun alanı işletmesi için bu durum mücbir sebep teşkil edebilecekken; kendi inisiyatifiyle mağaza satışını durduran bir marka için mücbir sebep gündeme gelmeyecektir.

6098 Sayılı Borçlar Kanunu Madde 136 uyarınca borcun ifası, borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşırsa, borç sona erer. Her somut olayda kira sözleşmesinden doğan borcun ifasının geçici olarak mı yoksa sürekli olarak mı imkansızlaştığı tespit edilmelidir. Kira sözleşmeleri sürekli edim borcu doğuran sözleşmeler olduğundan ve Covid-19 mücadelesinde alınan tedbirler de geçici süreli olduğundan kalıcı bir ifa imkansızlığı söz konusu değildir. Bakanlık kararıyla faaliyetleri durdurulan işletmelere ilişkin sözleşmelerde kiraya verenin borcunun ifasının geçici olarak imkansızlaşması söz konusudur. Zira elinde olmayan sebeplerle kiraya veren, kiralananı kiracının kullanımına uygun halde bulunduramamaktadır. Ancak tedbir kararları sona erdiğinde imkansızlık hali ortadan kalkacaktır. Kira sözleşmesi karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerden olduğundan imkansızlık sebebiyle kendi edimini yerine getirmeyen kiraya veren, kiracıyı da kira bedelini ödemeye zorlayamayacaktır.

6098 Sayılı Borçlar Kanunu Madde 135 uyarınca sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bakanlık kararıyla kapatılan işletmelerden olmasa dahi, somut olay kapsamında değerlendirme yapıldığında Covid-19 salgınının ortaya çıkışının borcun ifasını imkansızlaştırmasa bile aşırı ifa güçlüğü yarattığı sonucuna ulaşılabilmesi mümkündür. Salgın döneminde önemli derecede müşteri kaybı yaşayan ve bu dönemde hiç kazanç sağlayamayan işletmenin kira bedelini aynen ödemesi taraflar arasındaki dengeyi bozmaktadır, buna ek olarak salgın gibi olağanüstü bir durum söz konusudur ve bu durumun taraflarca önceden öngörülmesi de mümkün olmadığı gibi bu olgu borçludan da kaynaklanmamaktadır. Aşırı ifa güçlüğü hükümlerinin uygulanabilmesi için, sonradan ortaya çıkan olgunun mutlaka borçlunun ekonomik olarak mahvına veya ağır zararına yol açacak olması gerekmediği göz önünde bulundurulmalıdır. Bu hallerde borçlu, uyarlama talebinde bulunabilecektir.

Bakanlık kararıyla kapatılan işletmelerde kiralananın kullanıma elverişli bulundurulmadığı ve bu durumun da kiracıdan kaynaklanan bir sebeple olmadığı sonucuna varılmaktadır. Tedbir kapsamındaki karar kaldırılana dek, kiracının kiralananı kullanması mümkün değildir. Aynı durum yönetim kararı alarak kendi inisiyatifiyle AVM’nin tamamının kapandığı yerlerdeki işletmelerde de geçerli olacaktır. Dolayısıyla bu süreçte kira sözleşmesi hükümleri askıda olacak ve kiracının kira bedelini ödeme borcu devam etmeyecektir.

Kiraya veren tarafından kira bedeli talep edilse dahi kiraya veren de temel edim borcunu ifa etmediğinden; Bakanlık kararıyla kapatılan iş yerleri ile tamamı kapatılan AVM’lerde bulunan iş yerleri açısından ödemezlik def’i de gündeme gelebilecektir. Ayrıca kendi edim borcunu yerine getirmeyen kiraya veren, kiracısını kira bedelini ödemeye zorlayamayacaktır. Ancak herhangi bir idari veya kiralayan tarafından alınan bir karar olmadan işletmesini kapatan işletmeler açısından sözleşmenin askıya alınması mümkün olmayacaktır.

Kira Sözleşmelerinin Covid-19 Pandemisi Sebebiyle Uyarlanması

Yukarıda da açıklandığı üzere aşırı ifa güçlüğünün ilk sonucu uyarlamadır. Somut kira sözleşmesinde aşırı ifa güçlüğüne ilişkin koşulların olduğu sonucuna varılması, sözleşmenin kendiliğinden uyarlanması sonucunu doğurmaz. Yani uyarlama şartların oluşması ile hakimden uyarlama talebinde bulunulabilecektir. Hakimin uyarlama kararı kira bedeliyle sınırlı olmayacak, kira süresi gibi diğer şartların da uyarlanması mümkün olacaktır.

Uyarlamanın birtakım koşulları vardır. Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır:

  • Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
  • Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
  • Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
  • Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Uyarlama davası açmak sadece uzun süreli kira sözleşmelerinde mümkündür; kısa süreli kira sözleşmelerinde mümkün değildir. Süresiz kira sözleşmelerinde ise tarafların sahip oldukları fesih bildirimi olanağı uyarlama davasına yer bırakmaz. 1 yıllığına veya süresiz olarak yenilenen kira sözleşmelerinde uyarlama davası açılamaz. Yargıtayın görüşleri de bu yöndedir.

Covid-19 nedeniyle kira sözleşmelerinde uyarlama talebinde bulunabilmek için kira sözleşmesinin kısa süreli olmamasıyla birlikte, diğer şartlar da somut olay çerçevesinde değerlendirilmelidir. Kira bedelinin ödenmemiş olması veya ihtirazi kayıtla ödenmesi gerektiğine dikkat edilmelidir. Uyarlama davasının açılma süresi için kısıtlayıcı bir düzenleme olmamakla beraber, uyarlama davası öngörülemeyen durum ortaya çıktıktan sonra fazla zaman geçmeden açılmalıdır. Hakim sözleşme koşulları ve olağanüstü değişikliklere neden olan koşulları birlikte değerlendirerek, tarafların amacına, dürüstlük kuralına ve hakkaniyete uygun olarak kira bedelinde indirim yapılması, salgın sürecinin kira süresine eklenerek sözleşmenin uzatılması gibi kararlar verebilecektir.

Kira Sözleşmelerinin Feshinin Covid-19 Pandemisi Yönünden Değerlendirilmesi

Borçlar Hukuku’na ahde vefa ilkesi hakimdir. Yani taraflar serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları sözleşme hükümlerine bağlı kalmalı ve sözleşmeyi mümkün olduğunca ayakta tutmalıdırlar. Ancak bu ilkeye sıkı sıkı bağlı kalınması her zaman adil sonuçlar doğurmayabilecektir. Bu nedenle uyarlama benzeri uygulamalar ortaya çıkmıştır. Sözleşmenin feshi ise ancak uyarlamanın mümkün olmadığı hallerde talep edilmelidir. Kira sözleşmeleri de sürekli edimli sözleşmelerden olduğundan kira sözleşmelerinin tarafları sözleşmeden dönme hakkı yerine fesih hakkını kullanacaktır. Ancak sürekli sözleşme ilişkisinde henüz ifa başlamamışsa, yani kiracı kiralananı ileriki bir tarihte kullanmak için sözleşme düzenlenmişse sözleşmeden dönme mümkün olabilecektir.

Kiralananın kullanılmasının objektif olarak imkansız hale gelmesi durumunda sözleşme, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu Madde 136 uyarınca ifa imkansızlığı nedeniyle kendiliğinden sona erecektir. Bu durumda sözleşmenin feshedilmesine gerek yoktur. Covid-19 pandemisinin kiralananın kullanımını objektif olarak imkansız hale getirdiğini söylemek mümkün değildir. Burada ancak geçici bir imkansızlık halinden söz edilebilecektir.

6098 Sayılı Borçlar Kanunu Madde Madde 331 uyarınca taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. Kira sözleşmesinin önemli sebeple feshi durumunda, hakim takdir yetkisi çerçevesinde fesih sebebiyle zarara uğrayan taraf lehine, somut olayın durum ve koşulları da göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun bir tazminata hükmedebilecektir.

İlgili Gönderiler

Kira Sözleşmelerinin Covid-19 Pandemisi Yönünden Değerlendirilmesi

Covid-19 pandemisinin kira sözleşmeleri açısından mücbir sebep teşkil edip etmediği tespit edilirken öncelikle somut kira sözleşmesinde mücbir sebep düzenlemesi bulunup bulunmadığına bakılmalıdır. Sözleşmede salgın hastalık halinin mücbir sebep olarak düzenlenmiş olması halinde söz konusu salgın, sözleşmeden doğan borçlar açısından mücbir sebep teşkil edecektir. Sözleşmede salgın hastalık halinin mücbir sebep olarak kabul edildiği bir düzenleme yoksa somut olay şartları dikkate alınarak mücbir sebep halinin uygulanabilirliğinin değerlendirilmesi gerekmektedir.

İcra ve İflas Takiplerinin Covid-19 Pandemisi Yönünden Değerlendirilmesi

Karar tarihinden itibaren; icra ve iflas talep ve işlemlerine ilişkin yeni talep alınmayacağı, karar tarihinden sonra haciz koyma işlemlerinin yapılmayacağı ve yine karar tarihinden sonra fiili hacze çıkılmayacağı anlaşılmakta olup İcra ve İflas dairelerindeki her türlü işlem durdurulmuştur. Karar tarihinden sonraki işlemlerdeki tek istisna nafaka alacaklarına ilişkin icra takip ve haciz işlemlerinin devam etmesidir.

Sayfayı
Share on linkedin
Linkedin
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on email
Email
Share on telegram
Telegram

Av. Hanifi Bayrı

Avukat Hanifi Bayrı, kurumsal ve bireysel müvekkillerine gerekli akademik ve mesleki tecrübeye sahip dinamik yapıdaki kadrosu ile etkili avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir. Önleyici hukuk anlayışı doğrultusunda, hukuki uyuşmazlık ortaya çıkmadan önce kişisel ya da mesleki faaliyetlere ilişkin sözleşmelerin hazırlanması, müzakeresi ve uygulanması ile hukuki risk analizlerinin yapılması noktasında müvekkillerine danışmanlık hizmeti vermekte, bununla birlikte ortaya çıkan hukuki ihtilafların çözümünü noktasında da tüm kurum ve kuruluşlarda müvekkillerine avukatlık hizmeti sunmaktadır.

T: +902123436060 F: +902123436063 M: +905322707614 

Merkez Mah. Abide-i Hürriyet Cad. No: 154/6 34384 Şişli-İstanbul//Türkiye